Что нужно знать о задатке при покупке недвижимости
Правильно оформленный задаток дает сторонам уверенность, что сделка купли-продажи состоится.
Что бы зафиксировать условия понравившейся квартиры, принято оставлять продавцу задаток. Это позволяет покупателю остановить свой выбор на данном объекте недвижимости и готовится к сделке.
Что такое задаток
Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу как доказательство, что он собирается купить квартиру. Для продавца — это гарантия, что покупатель заинтересован в сделке.
Задаток — это финансовое обязательство выйти на сделку, но действует оно, если стороны заключили предварительный договор купли-продажи и указали в нем условия сделки, например ее дату и стоимость, которую нельзя изменить в одностороннем порядке. Задаток засчитывается в сумму оплаты по договору.
По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца. Если продавец не выйдет на сделку, то ему придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. (ст. 381 ГК РФ)
Чем задаток отличается от аванса и обеспечительного платежа
Аванс — это предоплата, которую покупатель передает продавцу в счет будущей покупки. В отличие от задатка, если сделка срывается, аванс всегда возвращается покупателю полностью, а стороны расходятся без обязательств возместить убытки. (ст. 487 ГК РФ)
Аванс прописывают пунктом в предварительном договоре купли-продажи или отдельным соглашением об авансе, а передачу денег оформляют распиской или подтверждают платежкой о перечислении денег на счет.
Для покупателя передать деньги авансом выгодней — так он показывает свою платежеспособность и не рискует их потерять. С другой стороны — он не получает гарантий от продавца. Тот может найти покупателя, который готов заплатить больше, и отменить запланированную сделку. В этом случае он просто вернет аванс.
Какие риски бывают при задатке
Добросовестные продавец и покупатель предупреждают друг друга о возможных рисках до того, как передали задаток. Чаще всего выйти на сделку мешает вот что:
- Покупателю не одобрили ипотеку, на которую он рассчитывал. То же самое с государственными субсидиями и выплатами — их могут не выдать к нужному сроку.
- Продавец не успел до сделки выписать всех жильцов из квартиры.
- В квартире есть детские доли, и опека не дала разрешение на продажу.
- Продавец не успел узаконить перепланировку до сделки.
- Продавец не успел снять обременение с квартиры до сделки, например квартира в залоге у банка или под арестом.
- Продавец утаил от покупателя важные детали по квартире, например незаконную перепланировку, арест, обременение.
Чтобы обезопасить себя, лучше предусмотреть такие сценарии в договоре и прописать, что будет с задатком в каждом случае.
Как расторгнуть соглашение о задатке
По соглашению сторон — продавец и покупатель могут подписать соглашение о расторжении и мирно решить судьбу задатка. Как правило, его просто возвращают покупателю. (ч.3, ст.453 ГК РФ)
По решению суда о расторжении соглашения или договора. (ч.1 ст. 450.1 ГК РФ)
В одностороннем порядке — направить второй стороне уведомление об отказе от договора. Это нужно сделать тем способом, который указан в предварительном договоре, например заказным письмом с описью вложения или вручить лично под подпись. Судьба задатка и возмещения убытков в этом случае решается в пользу пострадавшей стороны.
Запомнить!
- Задаток — это сумма, которую покупатель передает продавцу в счет предстоящей покупки квартиры. У сторон появляется денежная мотивация выйти на сделку.
- Если сделка сорвалась по вине покупателя, то он теряет задаток. Если по вине продавца — то он отдает задаток в двойном размере покупателю. Если ничьей вины не было — задаток просто вернется покупателю.
- Стороны могут расторгнуть предварительный договор по соглашению и вернуть задаток покупателю.
- Соглашение о задатке оформляют как приложение к предварительному договору или как его пункт.